Dans un article précédent  Des grands ensembles d'hier aux Ecocités de demain, j'ai expliqué la nécessité de travailler sur la rénovation écologique des grands ensembles issus des Trentes Glorieuses.

Rappelons briévement l'intérêt de ce choix de politiques publiques:

-l'habitat vert ne doit pas concerner uniquement les nouvelles constructions

-les politiques publiques en ce domaine doivent se faire d'abord ... dans le domaine public. Or, c'est le cas d'une grande partie de ces cités gérés par des offices HLM

-les rénovations de façades ne peuvent plus suffire

-cela permettra de s'intéresser à ces cités sous une autre focale que celle de la violence, et, peut-être, d'y intéresser ses habitants.

Pour comprendre ce qu'il est possible de faire, prenons un exemple. Celui d'une grosse cité des quartiers nord de Marseille que je connais bien : la cité Campagne Leveque. Sur cette cité, construite au début des années 50, voir l'excellent dossier suivant.

Elle a plusieurs caractéristiques intéressantes :

-une immense barre de 275 m de long orienté au sud (avec souvent une magnifique vue sur la baie de Marseille)

-un procédé constructif, innovant pour l'époque, de type industriel, avec préfabrication, donnant des appartements type d'une cinquantaine de mètres carrés, mal chauffés et inadaptés aux familles nombreuses y habitant.

Que faire de cet ensemble? Comment le rénover en profondeur?

Voici mes propositions :

-installer sur tous les appartements en façade sud (c'est à dire la grande majorité des logements), une avancée de 4 m, réalisé en bois, fixée sur la façade. Cette avancée sera équipé d'un système d'ouverture en faisant une véranda, qui participera  fortement au chauffage des appartements. Elle agrandira les appartements de 25 mètres carrés supplémentaires, correspondant aux standards actuels.

-les pare-soleils de ces vérandas seront équipés de panneaux solaires. Une partie du revenu de ces panneaux (50%) reviendra aux occupants, ce qui les impliquera dans leur entretien, et ... augmentera leur faible niveau de vie.

-les parois nord de ces immeubles, exposés au mistral, seront fortement isolés de l'extérieur.

-installer des ventilations double flux collectives pour limiter la déperdition énergétique

- installer sur les toits des immeubles des éoliennes à axe verticale qui viendront alimenter les ressources de l'office et diminuer les charges des habitants.

On peut aussi envisager, dans cette cité, l'installation de fermes urbaines sur les étages supérieurs des deux bâtiments orientés est/ouest.

Comment financer ces importantes rénovations? Par un système fiscal incitatif original présenté dans un autre article.

Pour conclure, j'aime bien citer la phrase de l'architecte français Paul Chemetov:   "Je crois que le propre de l'architecture est de se colleter avec le monde et non de se mettre à côté du monde." Autrement dit, au-delà de projets pharaoniques ou tape à l'oeil, le véritable défi urbanistique consiste à s'attaquer au quotidien de millions de logements mal conçus et inadaptés aux exigences sociales et environnementales. 

Malgré la crise (les Crises plutôt), on vient de l'apprendre, les prix de l'immobilier continuent de monter en France. L'explication principale à ce phénomène étonnant tient, outre l'inertie de ce marché immobilier, essentiellement à la pénurie de logements en France. Il manquerait 1 million de logements en France.

Les acteurs du secteur réclament une réforme permettant de densifier les constructions. Si celle-ci est pertinente au regard de la pénurie réelle de foncier, il serait inefficace de rajouter une seule mesure à un problème beaucoup plus complexe.

Car en réalité, la crise du logement cache plusieurs phénomènes qui interagissent entre eux. Détaillons-les.

-la pénurie de foncier d'abord. On a cru régler le problème en étalant les villes (péri-urbanisation) au détriment des zones agricoles. Cette solution a montré ses limites (augmentation du prix des terrains, situation dramatique à terme des logés à la périphérie des agglomérations en cas de crise pétrolière).

-la pénurie de liquidités : les prix augmentant, les accédants à la propriété se sont endettés dangereusement. Continuer dans cette voie nous entraînerait dans des scénarios d'effondrement du type de celui que connaît l'Espagne.

-la pénurie énergétique  à venir, combinée aux dégagements de gaz à effet de serre à cause du chauffage obligeant à revoir les installations de chauffage et surtout, l'isolation des logements.

Dans ce triple processus, la question du prix est cruciale : les prix élevés limitent les investissements et sans investissement, pas de création de nouveaux logements ou de rénovation à grande échelle du parc immobilier français.

La question est donc posée :Comment relancer la machine dans ce contexte financier contraint? Dans un contexte de croissance morose en Europe, où l'argent se fait rare, cette relance doit se faire sans trop espérer s'appuyer sur le crédit.

Le secteur immobilier doit donc compter sur ses propres forces. Encore faut-il que les pouvoirs publics mettent au point les outils permettant de dynamiser le secteur en y faisant "bouger" les lignes.

Le parc immobilier français est en effet vieillissant. Il est composé, pour  une large part, et dans les centres des agglomérations particulièrement, de logements anciens, mal isolés, peu rentables, qui vieillissent sans être rénovés. La presque totalité des nouvelles constructions se fait en périphérie, dans les interstices vides des espaces urbains, pendant que le parc ancien devient de plus en plus vétuste alors qu'il est situé dans les zones les plus denses, celles qu'il faudrait densifier davantage.

Comment y arriver? Par une réforme qui incite les acteurs à agir.  Par une réforme qui pousse les propriétaires à sortir "par le haut" de cette situation. 

Cette réforme doit permettre aux parcs immobiliers de se modifier en profondeur autour de quelques principes, étroitement liées:

-la densification du bâti au sein des agglomérations.

-l'isolation performante des bâtiments

-la production énergétique 

-la recherche de l'autonomie partielle des bâtiments (énergie, eau, recyclage de l'eau) tout en restant reliés aux différents réseaux bien entendu.

-une analyse systémique de l'urbain  qui valorise un métabolisme circulaire de ces différents circuits

-la revalorisation de l'habitat collectif populaire

-l'amélioration  du vivre-ensemble, de la sociabilité urbaine

Ces idées seront développées dans les articles à venir, autour d'exemples détaillés, d'études de cas, de propositions de leviers politiques et urbanistiques.

Pour en savoir plus:

  habitat urbanisme